Le dispositif Malraux permet aux particuliers d'acquérir des immeubles bâtis situés dans certaines zones protégées en vue d'effectuer des travaux de restauration complète de ces immeubles pour bénéficier d'une réduction d'impôt sur le revenu.
La loi Malraux permet au contribuable de réaliser d'importantes économies d'impôt tout en investissant dans un immobilier de caractère, en cœur de ville.
Principe de la loi Malraux
Le principe consiste à bénéficier d’une forte réduction d’impôt sur une courte période, calculée sur la base de dépenses bien définies et plafonnées (charges-travaux).
Les propriétaires d'immeubles bâtis situés dans certaines zones protégées, qui effectuent des travaux en vue de la restauration complète de ces immeubles, bénéficient d'une réduction d'impôt pouvant aller jusqu'à 30 % des dépenses de travaux dans la limite de 400 000 € sur une période de 4 ans.
En contrepartie, dans les 12 mois qui suivent l'achèvement des travaux, l’investisseur s’engage à louer le logement pendant une durée minimale de 9 ans :
- à une personne qui ne doit pas être un membre du foyer fiscal, ni à un ascendant ou un descendant du contribuable.
- à usage de résidence principale du locataire si le l'immeuble est à usage d'habitation.
- sans condition de loyer ni de ressource.
Le taux de la réduction d'impôt est de :
- 30 % pour les immeubles situés dans un site patrimonial remarquable (SPR) couvert par un Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur (PSMV) ou dans un quartier présentant une concentration élevée d’habitat ancien dégradé conventionné ;
- 22 % pour les autres immeubles.
Le solde de la réduction d'impôt qui excèderait l'impôt dû est reportable sur l'impôt sur le revenu dû au titre des trois années suivantes.
La réduction d'impôt Malraux n'est pas soumise au plafonnement des niches fiscales.
A cette importante réduction d'impôt se rajoute la déduction de 100% des intérêts d'emprunt et autres frais annexes sur les revenus fonciers.
Dépenses ouvrant droit à réduction d'impôt Malraux :
L'opération doit aboutir à la restauration complète de l'immeuble.
Les travaux dont le financement permet de bénéficier de la réduction d'impôt sont :
- les travaux de démolition,
- les travaux de reconstitution de toiture ou de murs extérieurs d'immeubles existants,
- les travaux de transformation en logement de tout ou partie d'un immeuble,
- les travaux déclarés d'utilité publique,
- les travaux de réparation, d'entretien et d'amélioration de l'habitation (sauf agrandissement).
Les investissements en loi Malraux
La Loi Malraux est destinée aux opérations de restauration de biens immobiliers situés dans un site patrimonial remarquable (SPR) :
- soit couvert par un Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur (PSMV) ;
- soit couvert un Plan de Valorisation de l'Architecture et du Patrimoine (PVAP) ;
- à défaut, l'opération doit avoir été déclarée d'utilité publique.
Jusqu'au 31 décembre 2019, sont également éligibles les immeubles situés :
- dans un quartier ancien dégradé ;
- dans un quartier présentant une concentration élevée d’habitat ancien dégradé ;
- et faisant l’objet d’une convention pluriannuelle dans le cadre du nouveau programme national de renouvellement urbain (NPNRU).
Ces "contraintes" garantissent en principe une localisation en cœur de ville, dans un quartier historique, qui du fait des réhabilitations, est amené à prendre de la valeur.
L'enveloppe globale de l'opération se décompose en 2 parties :
- foncier : immeuble ou appartement à restaurer;
- travaux de restaurations et frais annexes.
Plus les travaux représentent une part importante de l'enveloppe globale, meilleure sera la rentabilité de l'opération (puisque les travaux servent de base au calcul de la réduction d’impôts).
A noter que le prix d’achat retenu pour le calcul de la plus value au moment de la revente du bien est constitué uniquement du foncier (sans les travaux). Il est donc souvent conseillé de conserver ces biens jusqu’à exonération totale d’impôt sur la plus value.
Les souscriptions de parts de SCPI Malraux ouvrent également droit à une réduction d’impôt (voir notre onglet SCPI).
Investisseurs loi Malraux
De par son objectif initial de restauration du patrimoine, une opération en loi Malraux concerne en principe un investisseur ayant une sensibilité pour la "belle pierre" et pour le cachet du bien à restaurer.
La loi Malraux fonctionne sur le principe d'une réduction d'impôt proportionnelle au montant des dépenses et non à la tranche marginale d’imposition de l’investisseur.
Ainsi, tous les contribuables moyennement imposés peuvent trouver dans cet investissement plusieurs motivations:
- Réduire fortement ses impôts : réduction d'impôt pouvant aller jusqu’à 40 000 € par an, pendant maximum 4 ans.
- Se constituer un patrimoine de qualité: avec ou sans apport, un investissement immobilier en Loi « Malraux » permet de se constituer un patrimoine immobilier, générateur de revenus indexés.
- Préparer sa retraite : grâce à la création de revenus indexés.
- Protéger vos proches : grâce au recours à l’emprunt et à l’assurance décès contractée, vous garantissez à vos proches un patrimoine immobilier intégralement payée par l’assurance ainsi qu’une rente mensuelle viagère et indexée.