En principe, les sociétés civiles de patrimoine immobilier relèvent de l'impôt sur le revenu. Les résultats sont imposés entre les mains des associés, en proportion de leurs droits dans la société même s'ils ne sont pas effectivement distribués. Mais ces sociétés peuvent opter pour l'impôt sur les sociétés.

Lorsque la SCI est soumise à l'impôt sur le revenu, les loyers sont imposables dans les mêmes conditions que celles applicables lorsque les biens sont détenus en direct par le chef d'entreprise. Ils sont imposables en tant que revenus fonciers, donc soumis au barème progressif de l'impôt sur le revenu. Ils supportent en outre, 17,2 % de prélèvements sociaux, soit un taux global d'imposition pouvant atteindre 62,2 % auquel peut s'ajouter la contribution exceptionnelle sur les hauts revenus de 3 % ou 4 % pour les contribuables imposés dans la tranche marginale à 45 %.

Les atouts de l'IS :

A l'inverse, l'assujettissement à l'IS permet d'échapper à la progressivité du barème de l'impôt sur le revenu pour être taxé à un taux forfaitaire. Tant que le bénéfice imposable ne dépasse pas 38.120 euros, ce taux est de 15 %. Au-delà, il est fixé à 28 % jusqu'à 500.000 euros de bénéfices, puis à 33 %. Mais il devrait être ramené à 25 % à l'horizon 2022. Mais la modicité de taux au regard du taux marginal de l'impôt sur le revenu n'est pas le seul intérêt de l'option pour l'IS. « Lorsque la SCI relève de l'impôt sur le revenu, les revenus fonciers sont imposés sur une assiette large car il n'est pas possible de déduire des amortissements », explique Sandrine Quilici, directeur de l'ingénierie patrimoniale de Pictet Wealth Management. A l'inverse, si la SCI opte pour l'IS, elle pourra déduire l'amortissement de l'immeuble de son résultat imposable ainsi que les frais d'acquisition.

Ce mode d'imposition permet également de  maîtriser sa fiscalité personnelle car, tant que la SCI ne distribue pas de dividendes, ses associés ne sont pas imposables personnellement. Ce qui peut permettre aux contribuables assujettis à l'IFI d'activer plus facilement le mécanisme du plafonnement en fonction des revenus.

… Et ses inconvénients :

En revanche, si le chef d'entreprise a besoin des revenus des biens donnés en location pour financer son train de vie, et que la SCI distribue des dividendes, il y aura une double taxation : d'abord à l'IS au niveau de la SCI, puis à l'impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux au niveau du chef d'entreprise, avec la possibilité de bénéficier du prélèvement forfaitaire unique de 30 %.

Le hic ? En cas de revente du bien, lorsque la SCI est soumise à l'impôt sur les sociétés, la plus-value est calculée par différence entre le prix de vente et la valeur nette comptable du bien, c'est-à-dire en tenant compte de l'amortissement pratiqué pendant la durée de détention du bien. Si le bien est complètement amorti, cela revient à l'imposer sur son prix de vente. « Autrement dit, plus le bien est détenu depuis longtemps, plus il a été amorti et plus la plus-value sera élevée. C'est l'inverse du régime des plus-values immobilières des particuliers », remarque Sandrine Quilici. La plus-value ainsi calculée est soumise au taux normal de l'IS, sans aucun abattement de détention. Après avoir supporté l'impôt sur les sociétés, le solde du prix de cession est imposé à la flat tax, au taux global de 30 %, s'il est reversé sous forme de dividendes au chef d'entreprise.

L'IR gagnant en cas de cession :

Lorsque la SCI est soumise à l'impôt sur le revenu, la plus-value réalisée lors de la vente des immeubles suit le régime des plus-values immobilières des particuliers : elle est imposable à un taux forfaitaire de 19 %, auquel s'ajoutent 17,2 % de prélèvements sociaux.

La plus-value taxable est déterminée par différence entre le prix de cession et le prix d'acquisition de l'immeuble, ce prix pouvant être majoré forfaitairement de 7,5 % pour tenir compte des frais d'acquisition et de 15 % au titre des travaux pour un bien détenu depuis plus de 5 ans. Lorsque la vente porte sur un immeuble ou des titres détenus depuis plus de 5 ans, la plus-value est diminuée d'un abattement pour durée de détention. Pour le calcul de la plus-value soumise à l'impôt sur le revenu, cet abattement est de 6 % pour chaque année de détention à compter de la 6e et jusqu'à la 21e, puis de 4 % au-delà de 22 ans.

Pour le calcul de la plus-value soumise aux prélèvements sociaux (17,2 %), l'abattement est de 1,65 % entre la 6e et la 21e année de détention, de 1,60 % pour la 22e année puis de 9 % pour chaque année au-delà de la 22e année. Autrement dit, les plus-values réalisées sur des immeubles détenus depuis plus de 30 ans sont totalement exonérées d'impôt (IR + prélèvements sociaux) tandis que celles réalisées sur des immeubles détenus depuis 23 ans ne supportent que les prélèvements sociaux.

« Compte tenu de ces différences de traitement fiscal, il semble préférable de rester à l'impôt sur le revenu pour les SCI dont le patrimoine est composé essentiellement d'immeubles d'habitation peu rentables, mais qui dégageront d'importantes plus-values à la revente. A l'inverse, pour un patrimoine immobilier professionnel très rentable, composé de bureaux, de commerce, il paraît préférable d'opter pour une imposition à l'IS », conclut Benjamin Spivac.

Source lesechos.fr

Par Nathalie Cheysson-Kaplan (Pigiste)
Publié le 6 déc. 2019