En principe, les sociétés civiles de patrimoine immobilier relèvent de l'impôt sur le revenu. Les résultats sont imposés entre les mains des associés, en proportion de leurs droits dans la société même s'ils ne sont pas effectivement distribués. Mais ces sociétés peuvent opter pour l'impôt sur les sociétés.

Lorsque la SCI est soumise à l'impôt sur le revenu, les loyers sont imposables dans les mêmes conditions que celles applicables lorsque les biens sont détenus en direct par le chef d'entreprise. Ils sont imposables en tant que revenus fonciers, donc soumis au barème progressif de l'impôt sur le revenu. Ils supportent en outre, 17,2 % de prélèvements sociaux, soit un taux global d'imposition pouvant atteindre 62,2 % auquel peut s'ajouter la contribution exceptionnelle sur les hauts revenus de 3 % ou 4 % pour les contribuables imposés dans la tranche marginale à 45 %.

Les atouts de l'IS :

A l'inverse, l'assujettissement à l'IS permet d'échapper à la progressivité du barème de l'impôt sur le revenu pour être taxé à un taux forfaitaire. Tant que le bénéfice imposable ne dépasse pas 38.120 euros, ce taux est de 15 %. Au-delà, il est fixé à 28 % jusqu'à 500.000 euros de bénéfices, puis à 33 %. Mais il devrait être ramené à 25 % à l'horizon 2022. Mais la modicité de taux au regard du taux marginal de l'impôt sur le revenu n'est pas le seul intérêt de l'option pour l'IS. « Lorsque la SCI relève de l'impôt sur le revenu, les revenus fonciers sont imposés sur une assiette large car il n'est pas possible de déduire des amortissements », explique Sandrine Quilici, directeur de l'ingénierie patrimoniale de Pictet Wealth Management. A l'inverse, si la SCI opte pour l'IS, elle pourra déduire l'amortissement de l'immeuble de son résultat imposable ainsi que les frais d'acquisition.

Ce mode d'imposition permet également de  maîtriser sa fiscalité personnelle car, tant que la SCI ne distribue pas de dividendes, ses associés ne sont pas imposables personnellement. Ce qui peut permettre aux contribuables assujettis à l'IFI d'activer plus facilement le mécanisme du plafonnement en fonction des revenus.

… Et ses inconvénients :

En revanche, si le chef d'entreprise a besoin des revenus des biens donnés en location pour financer son train de vie, et que la SCI distribue des dividendes, il y aura une double taxation : d'abord à l'IS au niveau de la SCI, puis à l'impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux au niveau du chef d'entreprise, avec la possibilité de bénéficier du prélèvement forfaitaire unique de 30 %.

Le hic ? En cas de revente du bien, lorsque la SCI est soumise à l'impôt sur les sociétés, la plus-value est calculée par différence entre le prix de vente et la valeur nette comptable du bien, c'est-à-dire en tenant compte de l'amortissement pratiqué pendant la durée de détention du bien. Si le bien est complètement amorti, cela revient à l'imposer sur son prix de vente. « Autrement dit, plus le bien est détenu depuis longtemps, plus il a été amorti et plus la plus-value sera élevée. C'est l'inverse du régime des plus-values immobilières des particuliers », remarque Sandrine Quilici. La plus-value ainsi calculée est soumise au taux normal de l'IS, sans aucun abattement de détention. Après avoir supporté l'impôt sur les sociétés, le solde du prix de cession est imposé à la flat tax, au taux global de 30 %, s'il est reversé sous forme de dividendes au chef d'entreprise.

L'IR gagnant en cas de cession :

Lorsque la SCI est soumise à l'impôt sur le revenu, la plus-value réalisée lors de la vente des immeubles suit le régime des plus-values immobilières des particuliers : elle est imposable à un taux forfaitaire de 19 %, auquel s'ajoutent 17,2 % de prélèvements sociaux.

La plus-value taxable est déterminée par différence entre le prix de cession et le prix d'acquisition de l'immeuble, ce prix pouvant être majoré forfaitairement de 7,5 % pour tenir compte des frais d'acquisition et de 15 % au titre des travaux pour un bien détenu depuis plus de 5 ans. Lorsque la vente porte sur un immeuble ou des titres détenus depuis plus de 5 ans, la plus-value est diminuée d'un abattement pour durée de détention. Pour le calcul de la plus-value soumise à l'impôt sur le revenu, cet abattement est de 6 % pour chaque année de détention à compter de la 6e et jusqu'à la 21e, puis de 4 % au-delà de 22 ans.

Pour le calcul de la plus-value soumise aux prélèvements sociaux (17,2 %), l'abattement est de 1,65 % entre la 6e et la 21e année de détention, de 1,60 % pour la 22e année puis de 9 % pour chaque année au-delà de la 22e année. Autrement dit, les plus-values réalisées sur des immeubles détenus depuis plus de 30 ans sont totalement exonérées d'impôt (IR + prélèvements sociaux) tandis que celles réalisées sur des immeubles détenus depuis 23 ans ne supportent que les prélèvements sociaux.

« Compte tenu de ces différences de traitement fiscal, il semble préférable de rester à l'impôt sur le revenu pour les SCI dont le patrimoine est composé essentiellement d'immeubles d'habitation peu rentables, mais qui dégageront d'importantes plus-values à la revente. A l'inverse, pour un patrimoine immobilier professionnel très rentable, composé de bureaux, de commerce, il paraît préférable d'opter pour une imposition à l'IS », conclut Benjamin Spivac.

Source lesechos.fr

Par Nathalie Cheysson-Kaplan (Pigiste)
Publié le 6 déc. 2019

Acteurs du secteur et régulateur sont unanimes : les opérations de recapitalisation des assureurs français n’ont rien d’inquiétant, même si les taux bas provoquent mécaniquement une baisse des ratios de solvabilité.

Non, les assureurs vie n’ont pas peur. Certes, le niveau des taux durablement bas a contraint certaines compagnies à renforcer leurs fonds propres pour redresser leurs ratios de solvabilité. Mais, il s’agirait d’opérations de refinancement classiques, déclarent en chœur​ les assureurs et leurs superviseurs. «Le niveau de capitalisation du secteur est adéquat et prudent», a affirmé hier Bernard Delas, vice-président de l’Autorité de contrôle prudentiel et de résolution (ACPR), lors de la journée organisée par le pôle commun de l’Autorité des marchés financiers (AMF) et du régulateur de la banque et de l’assurance. Le constat est partagé par Bercy. «Il n’y a pas lieu d’être inquiet globalement sur le système. Les acteurs et les pouvoirs publics ont des outils pour gérer au cas par cas», a affirmé mardi soir Bertrand Dumont, directeur général adjoint du Trésor, lors des dernières Rencontres de l'industrie Financière de L'Agefi. Premiers concernés, les professionnels se montrent eux aussi confiants sur la santé des acteurs de l’assurance. «La question de la solidité, de la solvabilité, n’est pas d’actualité», a abondé Philippe Brassac, directeur général de Crédit Agricole SA, lors de la soirée de L’Agefi.

La situation mérite toutefois d’être examinée, car le taux de couverture du capital de solvabilité (SCR) des assureurs français est passé de 240% au 31 décembre 2018 à 214% à la fin de mois de septembre 2019. En neuf mois, il a donc baissé de 26 points de base (pb), et ce repli a été encore plus marqué dans l’assurance vie, à -30 pb. Depuis l’entrée en vigueur du régime Solvabilité 2 en Europe, les ratios prudentiels du secteur de l’assurance se révèlent très sensibles à l’évolution des marchés d’actions ou de taux, mais «il s’agit d’indicateurs avancés», souligne Bernard Delas. D’autres facteurs entrent en jeu. «Les recapitalisations des assureurs vie sont parfois la conséquence des dividendes extrêmement élevés qu’ils versent à leur maison mère, rappelle un observateur. Sans ces dividendes versés, ils pourraient tout à fait autofinancer leurs besoins en capitaux.» Une allusion au renflouement surprise de Suravenir, dans lequel le Crédit Mutuel Arkéa a récemment injecté 540 millions d’euros.

Pour répercuter l’effet des taux bas, les assureurs pourraient sabrer significativement le rendement de leurs fonds en euro, après les baisses progressives des dernières années. SwissLife et Generali ont déjà décidé qu’il serviraient seulement 1% à leurs assurés au titre de 2019. «Les taux élevés servis par les fonds en euros ne sont pas soutenables dans la durée, a rappelé le vice-président du régulateur français, le coût de la garantie de ces produits est devenu prohibitif.» Les assureurs, même suffisamment capitalisés, restent confrontés à un réel problème : si leur impératif économique est bien de réévaluer la nature et l’ampleur de la garantie offerte dans les fonds en euros, les épargnants restent très hostiles au risque. «Le fonds en euro continuera d’occuper une place majeure, et les produits uniquement composés d’unités de compte resteront réservés à une clientèle prête à supporter des risques», anticipe Bernard Delas.

Les assureurs doivent faire preuve de «créativité», selon l’ACPR, pour proposer de nouveaux produits aux épargnants, à commencer par la nouvelle mouture du fonds euro croissance et le Plan épargne retraite (PER). Pour ce dernier produit créé par la loi Pacte, «une demi-douzaine d’assureurs ont une offre, le succès est au rendez-vous», assurait mardi soir Jacques Peretti, PDG d’Axa France. Un autre professionnel du secteur reste plus mesuré : «cet engouement pourrait n’être que temporaire et lié à des opérations commerciales très fortes».

Source : L'Agefi Quotidien
05/12/2019

 

Vous projetez d’acheter un bien immobilier, savez-vous que vous pouvez estimer les frais d’acquisition (dits frais de notaire) grâce à l’Agence nationale pour l’information sur le logement (Anil) ?

L’Anil met à votre disposition un outil qui vous permet en 4 clics de calculer le montant des frais d’acquisition d’un bien immobilier.

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Il suffit de renseigner :
- Le type de l'opération :
        Achat d'un logement neuf
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        France métropolitaine
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        La Réunion
        Mayotte
- Le département du bien
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Très rentable pour les banques, l’assurance emprunteur associée au crédit immobilier, est au coeur d’une bataille féroce.  
Certaines banques, qui cherchent à restaurer leurs marges, ont notamment décidé de se passer des courtiers et donc ne plus aller chercher de nouveaux clients à travers les courtiers pour qu’ils ne fassent pas jouer la concurrence sur les produits maison.

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La suite sur lesechos.fr
Les Echos – Raphaël Bloch

 

 

Découvrez le 7 ème épisode de la saison 3 de « How I met my CGP », la web série de #PrimonialSchool.

Thème de l'épisode : la donation, élément clé pour transmettre de son vivant.

Explications avec Louis #PrimonialSchool

Cliquez sur la vidéo pour visionner :

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Source : https://www.primonialschool.fr

Découvrez le 2 ème épisode de la saison 3 de « How I met my CGP », la web série de #PrimonialSchool.

Le Livret A semble être un placement incontournable pour les Français.

Est il pour autant une solution d'épargne intéressante ?

Explications avec Louis #PrimonialSchool

Cliquez sur la vidéo pour visionner :

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Source : https://www.primonialschool.fr

« Mon conseiller bancaire ? Je ne connais même pas son nom, il change tout le temps ». Une situation dénoncée par bon nombre de clients des banques traditionnelles mais qui, année après année, n’évolue pas et a tendance à empirer.

Alors qu’il n’y a jamais eu autant d’enquêtes de satisfaction et que les concepts d’expérience client et de fidélité font plus que jamais partie intégrante de la stratégie des banques, les Français jugent sévèrement la qualité des services bancaires. D’après la dernière enquête de l’Académie du service, seuls 48% s’en disent satisfaits, contre 56% dans le secteur de l’assurance, 60% dans la téléphonie et même 70% pour l’e-commerce.

La déshumanisation de la relation avec sa banque et le turnover des chargés de clientèle - c’est-à-dire le fait que les conseillers changent régulièrement - y sont pour beaucoup selon Serge Maître, président de l’Association française des usagers des banques (Afub) (...)

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La suite sur https://www-cbanque-com.cdn.ampproject.org/c/s/www.cbanque.com/banque/actualites/75811/banque-pourquoi-votre-conseiller-change-tous-les-ans?format=amp

Source : CBanque – Marie-Eve Frénay

Mercredi 4 septembre 2019, la direction générale des finances publiques a envoyé aux contribuables un email intitulé « Comment payer votre impôt sur les revenus 2018 ? ».

L’administration rappelle que si de l’impôt sur le revenu est dû en septembre 2019, il résulte de la déclaration de revenus exceptionnels. Il peut également résulter de la restitution à tort, d’une partie de l’avance de 60% des réductions et crédit d’impôt de janvier 2019. 

Les faits :

Dans un testament authentique du 12 août 1997, M. X a désigné comme bénéficiaires du capital de plusieurs contrats d’assurance sur la vie souscrits en juillet 1997 son épouse, pour l’usufruit, et ses enfants (5 filles), pour la nue-propriété.

Par avenants établis en septembre 2005 et en septembre 2006, il a modifié les clauses bénéficiaires de ses contrats. Il a  désigné son épouse et, à défaut, trois de ses cinq filles.

La loi Pacte bouleverse le paysage de l’épargne retraite défiscalisée. La contrainte de la sortie en rente viagère, rédhibitoire pour beaucoup, vient de tomber.

Le Plan d’Épargne Retraite (PER) autorisant une sortie en capital, il peut être comparé à d’autres véhicules de capitalisation long terme. Nous en avons retenu 2, pour commencer à réfléchir : le contrat d’assurance-vie et la société patrimoniale soumise à l’impôt sur les sociétés.

Source et suite sur https://jacquesduhem.com

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