L'achat de parts de Sociétés Civiles de Placements Immobiliers (SCPI) constitue une alternative complémentaire originale et intéressante pour investir dans l'immobilier.

Les SCPI sont une des formes de placement collectif dans l'immobilier, à l'instar de ce que proposent les Sicav et Fonds Communs de Placement dans le domaine des valeurs mobilières.

Les SCPI acquièrent et gèrent un patrimoine immobilier pour le compte des investisseurs qui en détiennent des parts sociales.

Elle collecte de l’argent dans le public et redistribue les revenus provenant de la perception des loyers et/ou les avantages fiscaux aux porteurs de parts appelés les associés.

Les avantages de cette formule de placement sont nombreux :

  • Mutualisation des risques : SCPI de bureaux, SCPI d'habitation, diversité géographique, diversité sectorielles…
  • Revenus réguliers
  • Meilleure liquidité grâce à l'organisation d'un marché secondaire des parts de SCPI
  • Absence de souci de gestion : L'investissement en parts de SCPI épargne tout souci à son titulaire. Sa quote-part de revenus locatifs nets de charges est directement et régulièrement versée (tous les trimestres).
  • Souplesse du montant de l’investissement

 

Principe d'un investissement SCPI

Le principe consiste à se porter acquéreur d’un certain nombre de parts de SCPI déterminé en fonction de ses objectifs.

Forme de la SCPI :

Après sa création par les fondateurs, la SCPI établit une note d’information visée par l’Autorité des Marchés Financiers qui y appose son visa, l’autorisant à faire publiquement appel à l’épargne.

Deux formes de SCPI sont possibles :

    - SCPI à capital fixe : pour atteindre le capital plafond qui a été fixé par ses statuts, la SCPI va ouvrir successivement des augmentations de capital d’un volume et d’une durée que fixera la société de gestion. Son capital va progresser par à-coups et, entre deux augmentations de capital ou lorsque le plafond sera atteint, le capital demeurera fixe. Ainsi, si un associé veut se retirer, il faudra trouver un acheteur (ou plusieurs) qui reprenne(nt) ses parts de façon que le capital ne change pas.

    - SCPI à capital variable : à tout moment, la SCPI peut émettre des parts nouvelles ou racheter des parts pour permettre à un associé de sortir. Des limites existent à la variation de son capital : une limite haute, le capital plafond, et une limite basse multicritères. Quand un associé se retire, la SCPI rachète ses parts et elle émet de nouvelles parts pour les personnes qui, dans le même temps, souscrivent.

 

Les revenus et plus values des SCPI :

Les revenus des SCPI sont imposés au titre de l'impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers, et de façon marginale, sur les revenus financiers de la SCPI, dans la catégorie des revenus de capitaux mobiliers.

En cas de cession de parts de SCPI, vous êtes imposé au titre des plus-values immobilières des particuliers.

 

les Investissements SCPI
 

Investir dans une SCPI, c'est investir dans l'immobilier.

Les objectifs patrimoniaux poursuivis peuvent être de plusieurs natures :

  • recherche de revenus,
  • valorisation du capital,
  • optimisation fiscale.

   
Pour chacune de ces motivations, la SCPI apporte une réponse adaptée, souvent liée à sa typologie.

  • Les SCPI dites " classiques " ou " classiques diversifiées " privilégient le service d'un rendement tout en cherchant à offrir, dans la durée, une protection contre l'érosion monétaire
  • Les SCPI dites " de plus-values " recherchent elles, à privilégier l'évolution du capital.
  • Les SCPI dites " fiscales " ont été créées dans la continuité des avantages fiscaux voulus par le législateur.


L’objectif de ces SCPI fiscales est de faire bénéficier les associés des avantages fiscaux de la loi qui s’y rapporte.

  • SCPI Pinel
  • SCPI Malraux
  • SCPI Déficit Foncier

L'obtention des avantages fiscaux est assortie des mêmes conditions que dans la détention en direct d’immeubles (durée de détention des parts, plafonnement des loyers etc …).

Nous vous invitons à vous reporter au contenu de chaque cadre fiscal détaillé dans notre site.

L’intérêt majeur des SCPI fiscales est de pouvoir optimiser le montant de son investissement et l’avantage fiscal accordé.

Exemple :SCPI Pinel
Avantage fiscal : réduction d’impôt de 21 % du montant de l’investissement plafonné à 300 000 € soit une réduction maximale de 63 000 € étalée sur 15 ans .
Grace à un investissement en SCPI Pinel, c’est vous qui choisissez le montant de votre investissement vous permettant ainsi d’alléger votre effort d’épargne. Vous adaptez le montant de votre investissement à l’avantage fiscal que vous souhaitez obtenir.
Les SCPI Pinel permettent une optimisation fiscale maximale en limitant le montant de son investissement au  plafond des avantages fiscaux accordés.

 

Démembrement de parts de SCPI

De la même manière que pour un bien immobilier détenu en direct, il est possible de démembrer des parts de SCPI.

Le démembrement consiste à dissocier, pour une durée fixée à l’avance, l’usufruit d’une part de SCPI (= son revenu) et sa nue-propriété (= le droit de la vendre).

Au terme de la durée de démembrement, le nu-propriétaire récupère la pleine jouissance de sa part.

Durant la période de démembrement :

  • le nu-propriétaire détient un patrimoine sans qu’il soit imposé sur ses revenus et sans que ce patrimoine soit imposé à l’IFI.
  • l’usufruitier perçoit un revenu plein d’une part, acquise pour une fraction de son prix.

Au terme de la période de démembrement :

  • le nu-propriétaire obtient la jouissance complète d’une part,
  • l’usufruitier renonce à tous ses droits sur la part au terme du démembrement.

Le nu propriétaire acquiert le droit d’être le plein propriétaire des parts de SCPI à l’extinction de l’usufruit.

Pendant toute la durée du démembrement, le nu propriétaire ne recevra aucun revenu, ne payera aucune charge. La nue propriété peut être assimilée à une jouissance différée à l’extinction de l’usufruit.

Puisque l’investisseur ne perçoit aucun revenu pendant toute la durée de l’investissement en démembrement :

  • L’investisseur n’aura aucun impôt sur le revenu à payer pendant toute la durée du démembrement. (à la fin du démembrement, le nu propriété retrouve la pleine propriété de ces parts de SCPI et payera l’impôt sur le revenu par rapport aux revenus fonciers perçus).
  • Il ne sera pas redevable de l’IFI quant à ses parts de SCPI. C’est l’usufruitier qui déclare la valeur des parts démembrées à l’IFI. Le nu propriétaire est donc exonéré d’IFI sur la nue propriété de parts de SCPI.

Exemple : L’acquisition de la Nue propriété des parts de SCPI  coûte :

  • 80 % de la valeur de la pleine propriété pour un démembrement sur 5 années.
  • 65 % de la valeur de la pleine propriété pour un démembrement sur 10 années.

 

SCPI et Assurance Vie

En dehors des SCPI fiscales, de nombreuses SCPI sont désormais accessibles au sein de contrats d’assurance vie.
Ce mode de détention combine les avantages fiscaux et successoraux de l’assurance-vie avec ceux des SCPI
Les revenus versés par la SCPI dans ce cadre seront soit réinvestis en part de SCPI, soit reversés dans un fonds en euros selon les options du contrat. 

 

Les investisseurs en SCPI


Grâce à sa diversité, un investissement dans des SCPI permets de répondre à plusieurs objectifs :

  • se constituer un patrimoine : avec ou sans apport, un investissement en SCPI permet de se constituer un  patrimoine immobilier, générateur de revenus indexés.
  • réduire ses impôts,
  • préparer sa retraite : grâce à la création de revenus indexés,
  • protéger vos proches : grâce au recours à l’emprunt et à l’assurance décès contractée, vous garantissez à vos proches un patrimoine immobilier intégralement payée par l’assurance ainsi qu’une rente mensuelle viagère et indexée.