" L’immobilier ne peut pas être perdu ou volé, et il ne peut pas être emporté. Acheté avec bon sens, payé en totalité, et géré avec raison, il est le placement le plus sur du monde."

Franklin D. Roosevelt.

Un investissement en démembrement est un schéma d'investissement immobilier innovant, offrant les meilleures perspectives de rentabilité dans un climat de totale sécurité.

Il consiste à acquérir la nue-propriété d’un bien immobilier.

La nue-propriété est assortie d'un usufruit temporaire de 15 à 20 ans selon les programmes, constitué au bénéfice d'un bailleur institutionnel.

Investir en nue-propriété c’est :

  • Une économie substantielle sur le prix du bien : l'acquéreur de la nue-propriété ne paie que 50 à 60 % de la valeur totale du bien selon la durée d'usufruit, limitant ainsi son engagement financier.
  • Une économie d’impôts sur les revenus fonciers existants ou futurs : Investir en nue-propriété élimine tous les frais, taxes et charges normalement supportés par le propriétaire.
  • Une économie d’IFI.
  • Un investissement sécurisé pendant toute la durée de l'usufruit : pas de souci de gestion ni dépense imprévue.

Au terme de la durée d'usufruit temporaire, le " nu-propriétaire " devient aussitôt " plein propriétaire " du bien par la récupération gratuite et automatique de son usufruit.

 

Le principe de la Nue Propriété - Immobilier démembré


Le principe du démembrement est de dissocier l’achat de la nue-propriété d’un bien immobilier de son usufruit.

Le démembrement est un mécanisme juridique qui s’applique sur les droits des propriétés. Il trouve son origine dans la théorie juridique des trois composantes du droit de propriétés que sont l’usus, le fructus et l’abusus.

  •  L’usus (« usage ») est le droit qui permet au propriétaire d’user de son bien et de l’utiliser comme il  le veut
  • Le fructus (« jouissance ») est le droit de disposer des fruits d'une chose c'est-à-dire des revenus d’un bien
  • Enfin l’abusus est le droit de vendre, de donner ou de détruire son bien.

L'usufruit est l'association de l'usus et du fructus qui signifie le droit d'utiliser et de jouir des fruits, c'est-à-dire des revenus d'un bien dont la "nue propriété" appartient à une autre personne.

Investir dans un bien démembré consiste à acquérir un la nue-propriété d’un bien immobilier (50 à 60 % de la valeur totale du bien selon la durée d'usufruit), l’usufruit étant en parallèle acheté par un bailleur institutionnel qui perçoit les revenus pendant toute la durée du démembrement.

Au terme du démembrement, l’investisseur récupère automatiquement et gratuitement la pleine propriété de son bien.

Ce schéma d’investissement présente de nombreux avantages :

  • Sécurité : le nu-propriétaire transfère l’ensemble des aléas locatifs (loyers impayés, vacances) et des charges d’entretien inhérents à cet investissement.
  • Valorisation : le nu-propriétaire renonce à la perception de loyers pendant la période de démembrement en contrepartie d’une remise sur le prix de vente pouvant aller jusqu’à 50%.
  • Fiscalité : le nu-propriétaire bénéficie d’une exonération de fiscalité sur le bien pendant toute la durée du démembrement : pas d’impôt sur les revenus émanant du bien ni d’Impôt de Solidarité sur la Fortune (ISF). A 15 ans,  moment de la pleine propriété, il est exonéré de plus value.

 

La défiscalisation en nue propriété - Immobilier démembré

Une fiscalité avantageuse pour le nu-propriétaire

  • Economie d’impôts :

Pendant la durée du démembrement, en raison de l'absence de loyers, il n'y aura pas d'imposition supplémentaire au titre des revenus fonciers. De plus, il sera possible de déduire les intérêts d'emprunt des revenus fonciers existants. A défaut, ces intérêts seront reportables pendant dix ans sur des revenus fonciers futurs, par exemple ceux tirés de la location du bien à l'extinction de l'usufruit. Une économie d'impôt pourra donc être réalisée par ce biais.

 A l'extinction de l'usufruit, la fiscalité foncière sera identique à celle d'un achat en droit commun.

  • Réduire son IFI

En premier lieu, les biens possédés en nue-propriété n'entrent pas dans l'assiette de l'IFI. L'investisseur enrichit donc son patrimoine sans alourdir son imposition.

En second lieu, le prêt contracté pour financer l'investissement permettra de réduire le patrimoine et donc l'impôt dû initialement.

En effet, le capital restant dû ainsi que les intérêts de cet emprunt viendront en déduction du patrimoine taxable ce qui réduira l'IFI payé.

A l'extinction de l'usufruit, l'impôt sera dû sur la valeur totale du bien détenu en pleine propriété ; le capital restant dû et les intérêts pouvant toujours être déduits.
   

  • Absence de Taxe Foncière

Pendant toute la durée du démembrement, la taxe foncière sera acquittée par l'usufruitier. Elle sera ensuite à la charge de l'investisseur.

  • A l'extinction de l'usufruit

L'investisseur récupère sans frais ni formalité la pleine propriété du bien. Il réalise donc une plus-value substantielle constituée de la valeur de l'usufruit (reçue gratuitement) augmentée de la revalorisation du bien au cours des années écoulées.

D'autre part, le bail signé entre le locataire et l'usufruitier s'éteint de plein droit. Ainsi, un an avant, ce bailleur rappelle au nu-propriétaire et au locataire la règle applicable.

A savoir que l'investisseur peut, moyennant une lettre recommandée dans les six mois précédant la dite extinction :

  • soit proposer au locataire un nouveau bail,
  • soit donner congé pour vendre ou occuper le bien.

 

Usufruitier - Immobilier démembré

Le titulaire de l'usufruit temporaire, bailleur à vocation sociale le plus souvent, exploite le bien pendant toute la durée de l'usufruit.

Présentant les meilleurs gages de pérennité, il assure la maintenance permanente du bien pendant la période du démembrement; autrement dit il :

  • supporte l'ensemble des charges et risques locatifs,
  • effectue les petites et grosses réparations,
  • paie les impôts et taxes afférents au bien.

Pour plus de sécurité, un syndic est nommé par les nus-propriétaires afin de s'assurer du bon entretien de l'immeuble. Ce dernier leur adresse une à deux fois par an un rapport à cet effet (la fréquence en est décidée par l'Assemblée Générale des nus-propriétaires).

Le nu-propriétaire supporte les honoraires de ce syndic (qui sont de l'ordre de 80 à 150 € par logement et par an).

L'usufruitier s'engage également à remettre en bon état d'habitabilité et d'entretien les parties privatives et communes avant de restituer le bien.

Ces engagements sont pris dès le départ et figurent dans l'acte d'acquisition.

 

 Les investisseurs en Nue Propriété

 

Les avantages d’une acquisition en démembrement sont accessibles à tout investisseur.

De plus, dés lors que l’investisseur dispose de revenus fonciers déjà existants ou d’une forte imposition, ce dispositif est très avantageux.

Le principe du démembrement permet de répondre à plusieurs objectifs:

  • se constituer un patrimoine : avec ou sans apport, un investissement immobilier en démembrement permet de se constituer un  patrimoine immobilier, générateur de revenus indexés.
  • Préparer sa retraite : grâce à la création de revenus indexés
  • Protéger vos proches : grâce au recours à l’emprunt et à l’assurance décès contractée, vous garantissez à vos proches un patrimoine immobilier intégralement payée par l’assurance ainsi qu’une rente mensuelle viagère et indexée.
  • Réduire ses impôts : IR et IFI