" L’immobilier ne peut pas être perdu ou volé, et il ne peut pas être emporté. Acheté avec bon sens, payé en totalité, et géré avec raison, il est le placement le plus sur du monde."

Franklin D. Roosevelt.

Ce dispositif a été mis en place afin de soutenir et relancer l’investissement locatif, et concerne l’acquisition et la mise en location de logements nus à usage de résidence principale.

Les investissements en immobilier meublé dans les résidences services sont régis par le dispositif LMNP Amortissement ou "Censi Bouvard".

La loi Pinel propose des avantages fiscaux très importants sous la forme de réduction d’impôts.

 

Le principe de la loi Pinel : défiscalisation immobilière

Le principe de la loi Pinel consiste à se porter acquéreur d’un logement, destiné à la location, à titre de résidence principale pour un locataire et à louer ce bien nu (non meublé)  pendant une durée minimale de 6 ou 9 ans, avec possibilité de prorogation par période triennale, sans pouvoir excéder 12 ans au total, et en respectant un plafond de loyer au m².

Vous bénéficiez ainsi :

  • d’une forte réduction d’impôts jusqu'à 21% du montant du bien.  
  • de la déduction de 100% des intérêts d'emprunt et de toutes les charges locatives (taxe foncière, frais de gérance, frais de copropriété, etc.)

 

Conditions à respecter

Logements éligibles au dispositif Pinel

  • les logements neufs,
  • les logements acquis en l’état futur d’achèvement ouconstruits par le contribuable ;
  • les logements acquis en vuede leur réhabilitation ;
  • les logements réhabilités ;
  • les logements issus de la transformation d’un local ;
  • les locaux que le contribuable transforme en logement ;
  • les logements ayant fait l’objet de travaux concourant à la production ou à la livraison d’un immeuble neuf.

Localisation

Le logement doit être situé dans une des communes classées par arrêté dans des zones géographiques se caractérisant par un déséquilibre important entre l'offre et la demande de logements (communes classées en zones A bis, A ou B1).

Le logement doit respecter un certain niveau de performance énergétique globale (label BBC 2005, respect de la réglementation thermique RT 2012, label HPE rénovation 2009 ou BBC rénovation 2009, etc.).

Sont aussi concernés, sous certaines conditions, les logements issus de la transformation d’un local, les logements réhabilités et les parts de SCPI.
 
Conditions locatives

Dans les 12 mois suivent son acquisition ou son achèvement, le logement doit être :

  • loué nu pendant une durée minimale de 6 ou 9 ans, avec prorogation possible de l’engagement de location par période triennale sans pouvoir excéder 12 ans au total.
  • à usage de résidence principale du locataire qui ne doit pas être un membre du foyer fiscal du propriétaire, ni un associé ou membre du foyer fiscal d’un associé si le bien est détenu par une société.
    Pour les investissements réalisés à compter du 1er janvier 2015 : il est possible de louer à un ascendant ou descendant non membre du foyer fiscal. Lorsque le logement est détenu par une société, il est possible de le louer à un ascendant ou descendant d’un associé et non membre de son foyer fiscal.
  • sous condition de loyer : Le loyer pratiqué ne doit pas être supérieur, pendant toute la période couverte par l’engagement de location, à un certain plafond déterminé en fonction de la zone  où se situe le logement.
    Ce plafond est révisé au 1er janvier de chaque année selon l’indice de référence des loyers (IRL).
  • sous condition de ressources du locataire :Les ressources du locataire ne doivent pas dépasser, à la date de conclusion du bail,  un certain plafond revalorisé chaque année.

Montant de la réduction d'impôt

La réduction d'impôt est calculée sur la base du prix de revient du logement, retenu dans la limite de 5 500 € par mètre carré de surface habitable sans pouvoir dépasser 300 000 € par foyer fiscal et par an.

Elle s’applique à deux acquisitions maximum

par an et par foyer fiscal.Le taux de la réduction d'impôt est fixé à :

  • 12 % pour un engagement de 6 ans ;
  • 18 % pour un engagement de 9 ans (ou de 6 ans prorogé une fois) ;
  • 21 % pour un engagement de 12 ans (9 ans prorogé une fois ou 6 ans prorogé deux fois).

Selon la durée de l’engagement de location, la réduction d'impôt est répartie sur 6, 9 ou 12 ans à compter de la date d'acquisition ou d'achèvement du logement.

La réduction d’impôt pour un investissement Pinel en France métropolitaine est prise en compte pour la détermination du plafonnement global des avantages fiscaux dans la limite de droit commun, soit 10 000€.

En cas de déficit foncier, ce déficit est imputable sur le revenu global à hauteur de 10 700 € / an. Si le déficit foncier est supérieur à 10 700 €, l'excédent de déficit est reportable pendant 10 ans.

 

Les investisseurs en Loi Pinel

La loi Pinel fonctionne sur le principe d'une réduction d'impôt proportionnelle au montant de l’investissement pouvant aller jusqu’à  21 % (son montant ne dépend pas de la tranche marginale d’imposition de l’investisseur), elle est donc accessible à tout investisseur moyennement ou fortement imposé.

La loi Pinel permet de répondre à plusieurs objectifs:

  • se constituer un patrimoine : avec ou sans apport, un investissement immobilier en Loi Pinel permet de se constituer un  patrimoine immobilier, générateur de revenus indexés
  • réduire ses impôts
  • préparer sa retraite : grâce à la création de revenus indexés
  • protéger vos proches : grâce au recours à l’emprunt et à l’assurance décès contractée, vous garantissez à vos proches un patrimoine immobilier intégralement payée par l’assurance ainsi qu’une rente mensuelle viagère et indexée.