" L’immobilier ne peut pas être perdu ou volé, et il ne peut pas être emporté. Acheté avec bon sens, payé en totalité, et géré avec raison, il est le placement le plus sur du monde."

Franklin D. Roosevelt.

Il y a plusieurs types d’investissements immobiliers et l’on distingue souvent 2 catégories :

  • La location nue
  • La location en meublé

La location meublée consiste à louer un ou plusieurs logements garnis d’un mobilier suffisant pour qu’un locataire puisse entrer dans les lieux et y vivre normalement avec ses seuls effets personnels.

Dans une résidence services, c'est-à-dire dans un ensemble immobilier destiné à la location et offrant des services annexes et des équipements communs, le bien est loué à un professionnel qui est chargé de la gestion de l’ensemble des lots de la résidence. C’est lui qui va exploiter les logements meublés et supporter les charges d’entretien et de fonctionnement.

La location meublée présente de nombreux avantages : la fiscalité est attractive et les contraintes imposées au bailleur sont moins nombreuses que dans le cadre d'une location non meublée.

Elle est destinée aux personnes qui souhaitent diversifier leurs actifs et leurs sources de revenus, ou tout simplement se constituer un revenu complémentaire à terme faiblement fiscalisé.

Le principe du LMNP : optimisation fiscale

Il existe différents types de résidences avec services qui peuvent être classées selon leur destination :

  • les résidences pour les séniors et le s établissements d’hébergement pour personnes âgées dépendantes (EPHAD) ;
  • les résidences pour étudiants ;
  • les résidences de tourisme ;
  • les résidences d’affaires.

Un bail commercial est conclu entre le propriétaire du logement et l’exploitant de la résidence pour une durée minimale de 9 ans, avec un droit au renouvellement au terme en faveur du professionnel.
Ce contrat de location fixe les modalités de fonctionnement de la location et les obligations de chacune des parties.
Pendant toute la durée du bail, l’exploitant de  la résidence verse un loyer net de charges au propriétaire, et ce quels que soient le nombre et l’étendue des périodes de rotation ou de carence locative du logement dont il s’agit. 

Cette activité de Loueur en Meublé peut être considérée soit comme Non Professionnelle (LMNP), soit comme Professionnelle (LMP).

Désormais, trois conditions cumulatives doivent être remplies pour être qualifié de Professionnel :

  • avoir au moins un membre du foyer fiscal inscrit au RCS en qualité de loueur professionnel ou justifier d’un refus d’immatriculation du greffe du tribunal de commerce (en raison du caractère civil de l’activité)
  • avoir des recettes locatives brutes représentant plus de 23 000 € TTC
  • avoir un total de recettes locatives brutes supérieur aux revenus nets du foyer fiscal soumis à l’IR dans la catégorie traitements et salaires (salaires pensions,rentes), BIC (autres que ceux provenant de l’activité de  loueur en meublé), BA (bénéfice agricole) des BNC (bénéfice non commerciaux) et des revenus des gérants et associés mentionnes à l’art 62 du CGI.

De fait, et donc à contrario, est considéré comme "non professionnel" celui qui, donnant en location un ou plusieurs biens meublés, ne rempli pas cumulativement les 3 conditions.

Les revenus tirés de la location meublée sont imposés dans la catégorie de Bénéfices Industriels et Commerciaux (communément appelés BIC); le régime fiscal spécifique au LMNP permet de déduire bon nombre de charges des revenus locatifs de même nature.

A noter : très intéressant, le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) peut être un très bon moyen pour l'investisseur de "mettre le pied à l'étrier"; puis, au gré de ses acquisitions, de franchir le seuil fatidique lui permettant alors de devenir "professionnel" afin de bénéficier d'une fiscalité encore plus attractive.

Vous bénéficiez :

  • D'une réduction d’impôts pouvant aller jusqu’à 33 000€, grâce au dispositif Censi Bouvard (étalée sur 9 ans).
  • De revenus faiblement fiscalisés sur une durée moyenne de 20 ans (voir plus) grâce à la déduction de 100% des intérêts d'emprunt, de nombreuses charges (taxe foncière, frais de gérance, frais de copropriété, frais d’acquisition etc.) et des amortissements (le choix est laissé à l’investisseur entre l’avantage fiscal Censi Bouvard et la déduction des amortissements).
  • D'une récupération immédiate de la TVA.
  • D'une gestion locative simplifiée et d'une tranquillité de l'opération du fait du bail commercial qui vous lie à un exploitant pendant au moins 9 ans, vous déchargeant ainsi de toute implication personnelle et engageant la perception des loyers.

 

Investissements en LMNP


 Les revenus tirés du LMNP sont imposés dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (communément appelés BIC); le régime fiscal spécifique au LMNP permet de déduire bon nombre de charges des revenus locatifs de même nature (c'est-à-dire des revenus de location meublée non professionnel).

 

Revenus locatifs faiblement fiscalisés : LMNP Amortissement

Le loueur doit alors tenir une comptabilité selon les règles des BIC et peut notamment
déduire de ses recettes les dépenses qui sont à sa charge le cas échéant :

  • les intérêts d’emprunt ;
  • les travaux d’entretien et de réparation courants ;
  • l’amortissement du bien et des frais d’acquisition, du mobilier et des travaux
    autres.

Il est ainsi possible de percevoir des revenus locatifs faiblement fiscalisés pendant denombreuses années.

 

Réduction d’impôts LMNP : Censi Bouvard 

La réduction d’impôts en LMNP Censi Bouvard concerne les acquisitions :

  • de logements neufs
  • de logements en état futur d'achèvement (VEFA)
  • de logements achevés depuis au moins 15 ans ayant fait ou qui font l'objet d'une réhabilitation ou d'une rénovation.

Ces logements doivent être situés dans l’une des structures suivantes

  • établissement social ou médico-social qui accueille des personnes âgées ou adultes handicapées;
  • établissement délivrant des soins de longue durée ;
  • résidence avec services pour étudiants ;


La réduction d’impôt est calculée sur la base du prix de revient du logement retenu dans la limite de 300 000 € par foyer fiscal et par an, au taux de 11 % pour les investissements
réalisés depuis le 1er janvier 2012 jusqu’au 31 décembre 2018.

La réduction d’impôts LMNP Bouvard est accordée au titre de l’année d’achèvement du logement ou de son acquisition (VEFA ou neuf) si elle est postérieure.

Pour les logements qui font l’objet de travaux de réhabilitation, elle est accordée au titre de l’année d’achèvement de ces travaux.

Si au titre d’une année d’imposition l’impôt dû est inférieur au 1/9 prévu, le solde pourra être reporté sur les impôts des années suivantes pendant 6 ans.

Le contribuable doit s’engager à donner le logement en location meublée pendant au moins neuf ans à l’exploitant de la résidence ou de l’établissement dans lequel le logement est situé.

En cas de rupture de cet engagement, la réduction pratiquée est reprise au titre de l’année de rupture sauf en cas d’évènement exceptionnel (décès, invalidité deuxième ou troisième catégorie, licenciement, de l’un des époux ou partenaires soumis à imposition commune).


Produits et charges déductibles :

  • Frais de gestion et d’assurance
  • Charges liées à la propriété telles que :taxe foncière et autres taxes
  • Entretien et réparations
  • Intérêts d’emprunt
  • Amortissement des immobilisations :
    - pour la fraction supérieure à 300 000€ du prix de revient du logement.
    - ou sur la totalité du prix de revient du bien si choix du contribuable ou bien non éligible à la réduction LMNP Bouvard.

Les déficits fiscaux éventuels sont imputables sur les revenus du loueur non professionnel jusqu’à la dixième année suivant la constatation du déficit.

C’est ici qu’il convient de faire la distinction entre LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) et LMP (Loueur en Meublé Professionnel)

Cas du LMNP : les déficits BIC ne sont pas déductibles du revenu global du foyer fiscal.
Les déficits d’une année ainsi que les déficits en report sont imputables uniquement sur des revenus de location meublée no professionnelle réalisés par un des membres du foyer fiscal jusqu’à la 10ième année suivant la constatation du déficit.

Cas du LMP : le déficit BIC est imputable sur le revenu global de l’investisseur sans aucune limitation.

 

Les investisseurs en LMNP


Le statut du Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) s’adresse à tous les contribuables moyennement ou beaucoup imposés.

Le LMNP permet de répondre à plusieurs objectifs :

  • Se constituer un patrimoine : avec ou sans apport, un investissement immobilier en LMNP permet de se constituer un  patrimoine immobilier, générateur de revenus indexés.
  • Réduire ses Impôts
  • Bénéficier d’un cadre fiscal très avantageux
  • Préparer sa retraite : grâce à la création de revenus indexés et non fiscalisés sur une longue période
  • Protéger vos proches : grâce au recours à l’emprunt et à l’assurance décès contractée, vous garantissez à vos proches un patrimoine immobilier intégralement payée par l’assurance ainsi qu’une rente mensuelle viagère et indexée.
  • Tranquillité de l'opération du fait du bail locatif confié à un exploitant pendant au moins 9 ans, déchargeant ainsi l'investisseur de toute implication personnelle et sécurisant la perception du loyer
  • Accéder au LMP : le statut de LMNP peut être un excellent moyen pour l'investisseur de "mettre le pied à l'étrier" et, au gré de ses acquisitions, de franchir le seuil de 23 000 € lui permettant de remplir l’une des conditions d’accès  au statut de LMP et bénéficier d'une fiscalité encore plus attractive.