La défiscalisation en loi Scellier

Cet avantage fiscal est concerné par le dispositif de "plafonnement de certains avantages fiscaux" - Article 91 - loi de finances 2009.

ü Avantages fiscaux d’un investissement Scellier en immobilier nu :

ü La réduction d'impôt est calculée en pourcentage du montant investi (montant de l’investissement plafonné à 300 000€)

·   Investissements en France Métropolitaine :

§  Investissement en 2009 et 2010: 25% de réduction d’impôt soit un maximum de 75 000€ (répartie sur 9 ans à raison de 1/9ème par an)

§  Investissement à compter de 2011: 20% de réduction d’impôt soit un maximum de 60 000€ (répartie sur 9 ans à raison de 1/9ème par an)

·   Investissements dans les Dom- Tom et les Pom :

§  Investissement entre 2009 et 2011 : 40 % de réduction d’impôts soit un maximum de  120 000 € (répartie sur 9 ans à raison de 1/9 ème par an).

§ Investissement en 2012 et 2013 : 35 % de réduction d’impôts soit un maximum de 105'000 € (répartie sur 9 ans à raison de 1/9 ème par an)

La réduction d'impôt Scellier est accordée au titre de l’année d’achèvement du logement ou de son acquisition si elle est postérieure. Si au titre d’une année d’imposition l’impôt dû est inférieur au 1/9 prévu, le solde pourra être reporté sur les impôts des années suivantes pendant 6 ans.

ü  Si au-delà des 9 ans, le bailleur accepte de continuer de louer son bien par période de trois ans supplémentaires sous respect cette fois des plafonds de loyers ET des conditions de ressources du locataire (à l’image du dispositif Borloo), la possibilité de bénéficier d’une réduction d’impôts annuelle supplémentaire de 12 % ramenant la réduction totale à  37 % pour un investissement en France Métropolitaine et 52 % pour in investissement en Dom-Tom et Pom.

ü  Possibilité de déduction forfaitaire de 30% sur les loyers (si respect du plafond de ressource du locataire)

ü   Déduction de 100% des intérêts d'emprunt et de toutes les charges locatives (taxe foncière, frais de gérance, frais de copropriété, etc.).

En cas de déficit foncier, ce déficit est imputable sur le revenu global à hauteur de 10 700 €/an. Si le déficit foncier est supérieur à 10 700 €, l'excédent de déficit est reportable pendant 10 ans.

Un régime transitoire a été mis en place pour 2009 permettant aux investisseurs de choisir entre l’avantage fiscal de l’amortissement (Loi Robien-Borloo) ou la réduction d’impôt (nouveau dispositif Scellier).

Ce choix doit s’effectuer en fonction de votre situation fiscale et votre niveau d’imposition.

D’une manière générale, les contribuables imposés dans les plus faibles tranches auront intérêt de choisir le nouveau dispositif Scellier.

Il n’est pas possible de cumuler deux logements en loi Scellier sur un même exercice fiscal.

En revanche, la nouvelle réduction d’impôt peut se cumuler avec l’amortissement en vigueur, mais pas pour un même bien.

Il est donc possible d’investir sur 2009 dans 2 appartements distincts et opter pour l’amortissement pour l’un et la réduction d’impôts pour l’autre.

A noter

La réduction d’impôt du dispositif Scellier n’est pas accordée au titre de l’acquisition de logements pour lesquels une promesse d’achat ou une promesse synallagmatique a été conclue par l’acquéreur avant le 1er janvier 2009. Aussi, pour les ventes en VEFA (Vente en état futur d'achèvement, qui n'est ni une promesse d’achat ni une promesse synallagmatique) signées antérieurement au 1er janvier 2009 mais non encore passées chez le notaire, possibilité d'opter pour le dispositif Scellier (ou De Robien ou Borloo), sous réserve par ailleurs de respecter les conditions. Défiscalisation immobilier loi scellier

ü  Avantages fiscaux d’un investissement Scellier en immobilier meublé : LMNP.